房企管理红利时代,金地集团(600383.SH)如何重塑价值?

  • 2021-06-08
  • John Dowson

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近日,克而瑞披露各大房企最新销售表现情况,其中金地集团(600383.SH)前五月共计完成销售额1285亿元,在克尔瑞销售榜单中位居行业前十。根据此前公司在业绩发布会上定下的2800亿元合约销售目标,首五个月金地已完成年度目标的近46%,发展势头持续向好。

(来源:克而瑞研究中心)

近年来,金地集团销售增速持续保持稳健,规模与利润同步增长,财务状况优良,借此也受到了业内的认可,市场关注度不断升温。那么该如何看待金地集团的投资价值所在?

1、行业估值逻辑生变,金地业绩稳健增长获券商看好

随着房地产行业度过高速发展期,行业由融资驱动迈向运营驱动,进入管理红利时代,市场的投资逻辑更趋向于青睐有着稳健经营能力和优质财务基本面的房企。尤其是,随着三道红线、贷款集中度管理和集中供地等行业政策的密集出台,也在不断推动行业门槛提升,倒逼房企在运营端发力。这同时也意味着运营管理表现优异的房企也将更有机会获得市场给予的估值溢价。

具体而言,房企的估值过去更多受到规模因素的影响,而随着行业集中度提升达到一定的阶段,规模层面,头部房企的增速将整体趋稳,中小房企在资金面、政策面压力下面临增速下行,行业由高周转向高质量的周转。房企的竞争格局也开始全面转向差异化、重管理的新时代,并更为强调房企的综合运营实力。

从规模上来看,金地集团位居行业头部梯队,实力不容小觑,而公司凭借对行业发展趋势敏锐的洞察能力过去几年也在积极围绕运营端发力,强调走高质量发展之路。依托科技赋能,精细化运营等,公司积极探索布局,向管理要利润,在业绩端取得的成绩不俗。

仅从过去一年疫情环境下的业绩数据来看,2020年,金地集团实现营业收入839.82亿元,同比上升32.4%;归属于上市公司股东的净利润103.98亿元,同比增长3.2%;公司房地产业务结算毛利率达33.6%,保持行业较高水平。ROE层面来看,金地集团2020年ROE达到18.6%,位居行业前列,且近五年持续保持在17%以上的高水平。

业绩的优异表现也令其获得了一众券商的看好,Wind统计显示,自4月中旬以来共计21家券商给予公司“买入”或“增持”等相关评级,其中亦不乏东兴证券、克尔瑞证券给予“强烈推荐”。综合整理券商观点来看,多数机构肯定金地集团保持规模与盈利的平衡,在风险控制前提下积极作为,保持稳健增长,以及其作为绿档房企的安全性、低估值、高股息等吸引力。

(来源:wind)

相比普通投资人,机构投资者在信息获取、标的判别、风险管理以及对行业的理解上更具优势,对于公司价值的判断也更加具有深度和前瞻性。从金地集团在年度业绩公布后各大券商的评级报告中,不难看出市场专业投资机构对其长期稳健发展的认可。

2、精益管理及数字科技赋能,做行业的长期主义者

业绩数据呈现的是经营质量的结果,而从过程以及背后的驱动因素来看,离不开金地集团在精细化运营上积极作为和深度布局。

公司透过对投资、开发建设、销售、回款等一系列流程上的优化与升级,借助数字科技赋能运营管理全流程,全面提升企业发展质量。不论是从项目开发周期的缩短,还是管理端成本、费用的改善等各个维度均展现出公司经营能力大幅提升的良好发展态势。

数据显示,2020年新开盘项目平均开盘周期为9.5个月,剔除疫情停工影响,实际开盘周期8.5个月,较上一年略有提高。开盘速度排名前五的项目,开盘周期均在6个月以内,非公开项目工作前置,开盘速度更为突出。

从数字科技层面来看,金地集团以“科学筑家”为理念,多年来一直推动数字化技术应用于房地产设计、建造、运营的全过程,通过全面推进建筑工业化实践开发提效,促进周转率的提升。

以地产公司投资层面举例,金地集团建立了智能投资数据平台,在公司投资全流程场景中,实现数据在线化、业务数字化、处理自动化、决策智能化等一系列信息化管理,加强协同、将不断积累的参数经验和分析方法进行有效沉淀,提升数据收集及分析研判效率。

此外,公司还打造了集“智慧投资+智慧运营+智慧成本+智慧财务+智慧建造”业务和财务一体化的智慧经营体系,做到对地产开发项目动态的全周期监控与预测,全局掌握经营指标。

在工程管理方面,金地集团通过新工艺应用、加大穿施工插的推行力度,使开发效率进一步提升。

营销层面来看,金地集团透过打造“流量、转化与数据驱动”一体化的流量运营体系与打法,积极提升自销能力。其2019年分销费率比0.88%,2020年分销费率比0.57%,下降35%。分销带客认购套数占比由2019年的32%下降至27%。

透过不断推进精益管理和科技赋能,金地集团打造了高效的开发能力和强营销竞争力、并在去化与回款、控制成本、降低企业杠杆、提升产品力水平等多个方面取得了不俗的表现。公司实现了规模与周转效率的齐头并进,有力对冲了行业利润率下行的影响,并形成了自身在行业中独具优势与特色的核心竞争壁垒,护城河不断拓宽,成为行业中少见的能够坚持长期主义发展的代表性房企。

3、结语

当前,随着资金面、政策面环境的变化,房地产行业告别高杠杆野蛮增长的时代,迈向管理精细化时代,市场估值逻辑生变。在此背景下,金地集团构建的高效的运营机制已经开始发挥作用,并不断在业绩端得到兑现。公司实现了高效益的高周转,竞争力表现突出。随着市场对其认知加深,尤其考虑到金地销售端稳步增长以及提质增效带来的较高的业绩确定性,同时公司过去派息亦保持稳定,具备高股息、低估值等特征,凸显其在行业板块中的高性价比,其后续在资本市场的表现也将值得期待。

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